35条書面と37条書面の違いって?

※昔、頑張って覚えてたことをすぐ忘れてしまう人間なので思い出すために書いてます。なお、法改正前のものを記載しているのであまりあてにしないようにしてください。

まずは35条書面について。(重要事項説明書)

何故、書面を交付するのか?

この物件が欲しいけど…と考えている方への判断材料の為。
※誰が説明する義務があるのかは宅建業者です。但し、宅建士でないと説明できません。(専任だろうが一般だろうが関係ないです。)

誰に対して説明するのかは「この物件が欲しいけど…と考えている方」

つまりは、

  • 宅地建物の売買契約のときは買主
  • 宅地建物の交換契約のときは両当事者(売る人にも買う人にも説明しないといけない)
  • 宅地建物の貸借契約のときは借主

        へと説明しないといけないです。

いつまでに説明しないといけないか?

契約が成立するまでに、です。(同日に35条書面と37条書面を交付しているところもあるみたいですが通常は契約が成立するまでにです。)

説明について

書面に宅建士が記名・押印して、説明します*1。(その際は宅建士証を必ず提示しないといけません。*2たとえ、お客さんが何も言わなくても、です。)
※1つの契約に対して複数の業者が関与している場合、すべての業者が共同で責任を負います。
※契約する場所もどこで行ってもOKです。
※宅地建物の取得者が宅建業者の場合は、35条の交付のみでOKです。(説明は必要ないです。)但し、「不動産信託受益権」は例外です*3
※宅地建物の貸借の代理・媒介*4に関する説明は、テレビ会議等のITを活用することが可能です。


37条(契約書)については、

何故、書面を交付するのか?

契約したあとのトラブル防止の為。しかも書面じゃないとダメ。
※誰が説明する義務があるのかはこれまた宅建業者です。たとえ相手が必要ないよと言っても省略は出来ないです。
※交付・作成は宅建士関係ないです。(宅建士証は相手方から請求がない限り、提示しなくてもOKです。)

誰に対して交付するのかは「契約の両当事者」

業者が自ら売主のときは買主へ、業者が媒介や代理のときは売主と買主へとなります。
※業者間の取引でも37条の書面の交付を省略できません。

いつまでに説明しないといけないか?

契約成立後遅滞なくです。

交付について

宅建士が記名・押印する。説明は必要ないです。
1つの取引に複数の業者が関わっているときは、すべての業者が宅建士を使って記名・押印する義務があります。(業者間でも記名・押印は必要です。)
宅建士は専任・一般関係ないです。
宅建士によって交付する必要もないです。(つまりは交付や作成自体は従業員でもOK)



35条書面の特徴をざっくり書くと

  • その建物についての状況」(その建物の登記についてやどのような法令の制限があるか?とかガス等の設備が整っているのか?とか私道の負担はあるのか?など。)
  • お金に関すること」(損害賠償の予定額や違約金、契約解除、手付金等の保全措置、支払金・預り金の保全措置の有無・概要など。あと、代金または交換差金以外に授受される金銭額と目的など。)

               がメインです。
しかも該当項目の定めが無くても「無し」と明記しないとダメです。


一方、37条の書面の特徴は、
「契約に必要なもの」が多いです。(契約者の名前や宅地建物の住所、代金の支払い方法や時期、引き渡しの時期など)
※但し必要な記載事項と任意の記載事項があるのでややこしいです。任意の記載事項のものが35条の内容と被っているものもあります。あと、任意なので省略も出来ます。(この部分も過去問に出てきます。というよりも必ず毎年35条と37条についての問題は出ます。)


おわり。

*1:責任は誰にあるのかをはっきりさせるため。ちなみによく営業の人が宅建士を持っておらず、35条の説明の際に担当者が代わるのは有名な話みたいです。

*2:もし、重要事項説明の際に宅建士証を提示しなかったら10万円以下の過料です。過去問を解いているとこういう問題がまれに出題されていたのでご注意を。

*3:金融商品として扱われる為。説明しなくても良い相手として、特定投資家(つまりは専門の人のこと)や以前(といっても売買契約締結前1年以内)に同じ契約について交付・説明したなどのパターンがあります。

*4:仲介のこと。